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荊門市物業服務收費管理政策解答

為規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務主體合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《湖北省價格條例》、《湖北省物業服務和管理條例》、《湖北省物業服務收費管理辦法》等法律、法規和規范性文件,結合我市實際,經市人民政府同意,市物價局、市房產管理局印發了《荊門市物業服務收費管理實施細則》。現將我市物業服務收費管理政策解答如下:

  一、問:什么是物業服務收費?

  答:物業服務收費,是指物業服務主體按照物業服務合同約定,對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序,向業主或物業使用人收取的費用。

  二、問:哪些物業服務收費實行政府定價,收費標準由誰制定?

  答:住宅前期物業服務收費實行政府定價管理,收費標準由價格主管部門會同同級物業主管部門,綜合考慮物業服務內容、服務標準、服務成本和業主承受能力等因素,按照規定的定價權限和程序制定,并向社會公布。物業服務成本按照物業服務定價成本監審辦法審核確定。

  荊門市市轄區住宅前期物業服務收費標準由市價格主管部門會同市物業主管部門制定(屈家嶺管理區具體收費標準由市價格主管部門會同市物業主管部門另行制定);市轄區高標準住宅(含別墅、花園洋房、酒店公寓等)前期物業服務收費標準由物業服務主體向市價格主管部門和市物業主管部門提出申請,另行制定。市轄各區價格主管部門按屬地管理原則負責咨詢、舉報、投訴調查處理等日常工作。各縣、市價格主管部門會同同級物業主管部門制定所轄行政區域住宅前期物業服務收費標準。

  對配套設施較復雜、出入口較多、物業服務要求和服務人員配置等有特殊要求的個別住宅小區,執行本實施細則規定的前期物業服務收費標準無法保證成本運行的,由建設單位在前期物業服務招投標前,按照規定的程序和定價管理權限向所屬價格和物業主管部門單獨申請,核定其前期物業服務收費標準。

  建設單位應當依法公開選聘前期物業服務主體,在當地政府制定的物業服務等級收費標準內與之約定具體收費標準,簽訂前期物業服務合同,同時,應將選聘的物業服務主體、前期物業服務和收費標準及提供的服務內容在商品房買賣合同(或租賃合同)中予以明確,凡未在商品房買賣合同(或租賃合同)中明確的,荊門市市轄區物業服務費一律按不高于本實施細則規定的第三級物業服務收費標準收取。并按照定價管理權限和屬地管理原則分別向當地價格主管部門報送物業服務及收費標準等資料。

  符合下列條件之一,應當依法成立業主大會的住宅區,其物業服務收費不作為前期物業實行政府定價管理: 

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  三、問:物業服務等級由誰制定和管理?達不到物業服務等級標準如何處理?

  答:住宅前期物業服務等級標準由物業主管部門制定并公布。按照服務等級標準與收費標準質價相符的原則,服務等級實行動態管理,對達不到等級服務標準的進行整改,物業服務主體提供物業服務的住宅小區,在同一年度因物業服務和收費問題被舉報兩次及以上,且經核實限期拒不整改或整改不到位的,次年由小區所在地價格和物業主管部門,直接將該小區物業服務收費標準降低一級,物業服務標準仍按原標準執行。

  四、問:荊門市市轄區住宅小區前期物業服務費具體標準是多少?

  五、問:實行政府定價管理以外的物業服務如何確定?

  答:實行政府定價管理以外的物業服務,由業主大會按照公平、公正、公開原則,擇優選聘物業服務主體,并與之簽訂物業服務合同,對服務內容、服務標準、收費標準等進行約定。

  物業服務合同期內,物業服務主體不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,應當征得業主大會同意。征求意見前,應當在物業管理區域內大門出入口、每幢樓宇單元出入口等顯著位置張貼或通過建立業主微信群、QQ群等形式公示擬調價方案及理由、成本變動情況等資料,公示時間不少于十五日。

  六、問:住宅物業服務費起始交費時間怎樣明確?

  答:前期物業服務合同生效之日至房屋交付之日,或已納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售,或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業服務費,由建設單位承擔;房屋交付之日后的物業服務費,由業主承擔。

  七、問:空置期間前期物業服務費標準怎么收取?

  答:房屋交付后第一年內無人入住的,第一年空置期間業主承擔物業服務費按照《(前期)物業服務合同》約定的物業服務費標準的70%交納。從第二年起按照《(前期)物業服務合同》約定的物業服務費標準交納。  

  八、問:物業服務費如何計價收費?

  答:物業服務費以建筑面積為計價單位,按月計費。業主和物業服務主體可約定物業服務費按月、季度、半年、一年期交納,但最長不能超過一年。 

  九、問:住宅小區停車庫(位)如何租售?

  答:建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車庫(位),優先滿足業主停車需求。商品房銷售前,應當制定車庫(位)的租售方案,明確車庫(位)的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等,并按規定報房產主管部門備案。本《實施細則》實施前已取得預售許可證的項目,建設單位應當按照上述規定,報房管部門備案。

  建設單位應當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫(位)租售方案,不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車庫(位)。 

  對公眾投訴頻繁、矛盾突出的車庫(位)租售價格,當地價格主管部門應當開展成本調查,通過公開成本調查結果,引導督促建設單位合理定價。對成本調查證實租售價格過高,經提醒告誡后仍不改正的,應當依法依規處理。

  十、問:業主共有車位如何管理?

  答:物業管理區域內占用業主共有道路或者場地用于停放機動車輛的車位,屬于全體業主共有,可以收取停車場地使用費,不得收取車位物業服務費,其管理、使用、收費等具體事項由業主大會決定,建設單位、物業服務主體等不得銷售或者變相銷售。業主大會決定委托物業服務主體代收并管理的,應當通過合同約定向物業服務主體支付適當勞務費用。

  十一、問:業主自有車庫(位)如何管理?

  答:對業主擁有產權或使用權的車庫(位),不得收取停車場地使用費,但物業服務主體等要對業主擁有產權或使用權的車庫(位)進行維護管理,發生的相關設施設備運行、維護、照明、保潔、通風、排水和維護秩序等服務費用和由此增加的管理費用以及法定稅費,可以收取車庫(位)物業服務費。

  具體收費標準,按照質價相符的原則,區分不同車位的服務內容、標準、等級,前期物業在雙方簽訂《(前期)物業服務合同》予以明確,不得以不公平高價約定;已成立業主委員會的,由業主委員會根據業主大會的決定,雙方協商,合同約定。凡未在《(前期)物業服務合同》約定的,一律不得收取。

  十二、問:哪些車輛應當免收停車費?

  答:對進入住宅和非住宅物業管理區域內的下列車輛,應當免收停車費: 

 ?。ㄒ唬┲蔥腥撾竦木?、警車、消防車、救護車、救災搶險車、郵(快)遞車、環衛車、市政設施維護維修車、殯葬車;

 ?。ǘ┝偈蓖3擋懷?0分鐘的車輛(各地可結合實際情況適當延長,但不能縮短免費時間);

 ?。ㄈ┪抵骰蛭鏌凳褂萌頌峁┌峒?、配送貨物服務的車輛;

 ?。ㄋ模┓?、法規規定和當地人民政府批準應予以免費的其他車輛。

  十三、問:臨時停車服務如何管理?

  物業服務主體等在《物業服務等級標準》規定之外提供臨時停車服務的,須經業主大會同意收取臨時停車費(未成立業主大會的,經“雙過半”的多數業主同意),所收取的臨時停車費歸全體業主共有;物業服務主體可以從收取的臨時停車費中提取勞務報酬,具體比例由雙方約定。

  十四、問:利用業主共用部位、共用設施設備經營所得收益怎樣管理?

  答:利用業主共用部位、共用設施設備經營所得收益屬于全體業主共有,由業主大會決定其使用方式和用途。

  物業服務主體代為收取、保管前款經營收益,可以按合同約定提取勞務費。

  物業服務費收入與使用支出情況,業主共用部位、共用設施設備經營所得收益及支出情況,應當每半年公示一次,接受業主監督。

  業主大會可以對業主共用部位、共用設施設備經營所得收益及支出情況進行審計,也可以委托具有資質的第三方進行審計,審計結果在小區向業主公示。

  十五、問:房屋裝修有哪些具體規定?

  答:荊門市房屋裝修實行裝飾裝修告知制度,不再收取裝修保證金。業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務主體。物業服務主體應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人,業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。

  裝修產生的建筑垃圾,業主或物業使用人委托物業服務主體清運的,清運費用由雙方協商約定。與裝修有關的其他費用一律不得收取。

  十六、問:住宅區出入證(卡)管理有哪些規定?

  答:住宅區實行出入證(卡)管理的,建設單位或者物業服務主體應當為業主免費配置出入證(卡),每戶人員出入證(卡)不少于3張,已購(租)停車庫(位)的車輛每車一張識別卡,業主因遺失、損壞需補辦的,按公示標準收取制作成本費。

  對為業主或物業使用人提供維修安裝等臨時性服務的外來人員、車輛,物業服務主體等不得收取任何費用。確因實行出入證(卡)管理的需要,按公示標準收取出入證(卡)押金,并在使用人退證(卡)時全額退還。

  十七、問:如何處理非直抄用戶水、電正常損耗?

  答:供電專業經營單位未抄表到戶的物業管理區域,荊門市市轄區非直抄用戶用電價格政策相關管理規定由市價格主管部門會同物業主管部門制定;城市供水企業對暫未實現直接抄表到居民家庭用戶的轉供水單位或物業管理小區的供水,應實行供水躉售價格。躉售價格按居民生活用水價格4%-10%優惠,扣減部分應能彌補總表到分表的合理損耗。

  十八、問:荊門市市轄區非直抄用戶用電價格政策是如何規定的?

  答:一、嚴格執行目錄電價標準

  荊門市市轄區非直抄用戶用電應根據分表抄見電量嚴格執行湖北省目錄電價政策。任何單位、組織、個人不得以任何理由和方式以提高目錄電價標準的方式向用戶捆綁收取相關費用。

  二、規范用戶用電收費行為

  荊門市市轄區居民非直抄用戶對用電總表分表之間的正常損耗,統一按所有用戶各分表電量公平分攤,由物業服務主體(或執收主體)將結果向全體用戶公布。具體規定如下:

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  1.應當計入物業服務成本并從物業費收入中列支的部分。根據國家發展改革委建設部發改價格〔2003〕1864號,物業服務區內公共照明、電梯、給排水等物業共用部分、共用設施運行用電,以及物業辦公用電等電費從物業服務費中列支,不得在物業服務費外向用戶另行收取。

  2.應當由物業服務主體承擔的部分。由于管理不善導致的竊電損失,用戶欠繳電費形成的呆賬等,計入物業服務當期損益,不得轉嫁用戶。

  3.優先利用公共部位、公用設施經營所得收益彌補的部分。物業服務區居民用電總表與分表之間正常的線損、變損,經業主大會或業主委員會同意,可以委托物業服務主體(或執收主體)優先從該服務區公共部位及公用設施經營所得中列支。

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  物業服務主體(執收主體)或業主委員會抄表發生的人工費用,按照發改價格〔2003〕1864號文件規定,應當計入物業服務成本,從物業服務費收入中列支,不得在物業服務費外向用戶另行收取。

  房屋出租人對租賃戶抄表發生的人工費用,應當從租賃收入中列支,不得向租賃用戶另行收取。

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  荊門市市轄區居民用電非直抄用戶總表與分表之間差異電量的正常損耗計入比例不超過總表計量數的7%,以一年為核算周期。

  三、嚴格執收主體行為規范

 ?。ㄒ唬┥桃底酆咸宓染哂Π垂夜娑ㄏ鄣緙巰蜃饣杖〉綬?,相關共用設施用電及損耗通過租金、物業費、服務費等方式協商解決;或按國家規定銷售電價向電網企業繳納電費,由所有用戶按各分表電量公平分攤。

 ?。ǘ└魑鏌搗裰魈澹ɑ蛑詞罩魈澹┒苑侵背沒в玫縭罩П匭氳ザ瀾ㄕ?,嚴格執行各分表收費周期與總表收費周期一致,一月一公布總表與各用戶分表電量,接受業主和社會監督。

 ?。ㄈ┒雜諼鏌搗裰魈澹ɑ蛑詞罩魈澹┪シ瓷鮮齙緙壅呦喙毓娑?,將依據有關法律法規加大監督檢查力度,嚴厲打擊各種違法行為。

  四、制定嚴控源頭管理規定

  為從源頭上抑制增長的非直抄用戶,切實減輕用戶負擔,積極借鑒學習省內其他地市做法,出臺我市相關政策規定,明確要求,在物業管理區域內,供電部門要負責管網、設施設備的建造、維修和養護并直供到戶。新建住宅均按規定實施用電直供到戶,做到同步規劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應逐步實施電改。供電部門應按保本微利的原則制定收費標準,負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供電管網改造并直供到戶,不得向居民收取額外費用。

  十九、問:怎樣維護業主和物業服務主體合法權益?

  答:業主或物業使用人應當按合同約定交納物業服務費。未按約定交納的,業主委員會、居(村)民委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務主體可以依法申請仲裁或者提起訴訟。物業服務主體不得以業主或物業使用人拖欠物業服務費等為理由,減少服務內容,降低服務質量,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱,以及實施損害業主或物業使用人合法權益的其他行為。物業服務主體接受委托代收水電氣暖等費用,不得向業主收取手續費等費用。物業服務主體已經接受委托代收的費用,其他部門、單位不得重復收取。任何單位和個人不得強制物業服務主體代收有關費用或者提供無償服務。物業服務主體等應當遵守法律、法規和政策規定,嚴格履行合同,規范收費行為,為業主提供質價相符的服務;按規定明碼標價,在物業管理區域內顯著位置常態化公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準,以及投訴電話等信息,并公布本實施細則,接受業主監督。物業服務主體等不得收取本實施細則未列應公示的費用,有法律、法規依據和經省級以上人民政府批準的收費項目除外。 

  二十、問:實行自行管理的住宅物業和非住宅物業服務管理是如何規定的?

  答:實施自行管理的住宅物業和寫字樓、辦公樓、工業園區、商業區、賓館飯店、學校校區等非住宅物業,參照本實施細則相關規定執行。

  本實施細則規定由業主大會決定或未成立業主大會由全體業主共同決定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,物業服務主體等不得單方面決定。 

  二十一、問:相關部門如何對物業服務主體進行規范管理?

  答:房產主管部門應當完善物業服務標準規范,健全物業服務主體考核和信用評價體系,引導、督促物業服務主體依法誠信經營;建立健全物業服務法律、法規、政策、信息等咨詢服務制度和爭議調解機制,為業主、物業服務主體等提供相關咨詢服務,或者依法依規組織調解、處理物業服務活動中的爭議。

  房產主管部門和價格主管部門,應當加強物業服務及收費行為監督檢查。物業服務主體違反物業管理法規和價格法律、法規及本實施細則規定的,由房地產行政主管部門、價格主管部門按照職能分工,分別依據有關法律、法規予以處罰。

  二十二、問:新舊政策怎么銜接?

  答:本實施細則前已簽訂物業服務合同(包括《(前期)物業服務合同》)且合同尚未到期或者尚未終止的,仍按原合同約定執行,實施細則實施后,新簽訂物業服務合同的,按照實施細則規定執行。原《市物價局市房產管理局關于規范住宅小區物業服務收費管理的通知》(荊價發〔2017〕56號)同時廢止。

 


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